J-REITとは? ~J-REIT(「ジェイ・リート」)について (1)~

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不動産投資を検討するに当たって、必ずといっていいほど、検討対象となるJ-REIT(ジェイ・リート)ですが、今回はそんなJ-REITの基本的な内容を説明します。

J-REITとは?

J-REITとは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する不動産投資商品です。不動産投資が目的ですが、法律上、投資信託に分類されます。

もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust(日本語に約すと『不動産投資信託』。そのままですね。)」の略でREIT(「リート」)と呼ばれています。これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼んでいます。(なお、2014年10月現在、オープンエンド型のREITも国内に登場していますが、ここでは証券取引所に上場されているクローズドエンド型REITについて述べていきます。)

J-REITは投資証券を投資家に販売し、集まった資金を元にして、不動産を購入しますが、金融機関(銀行、保険会社等)から借り入れを行うことや、投資法人債を発行する場合もあります。投資法人債は、一般企業での社債にあたります。購入した不動産の賃貸収入や売却益から経費を引いたものが、投資家に分配されます。

J-REITは途中解約ができない金融商品ですが、証券取引所に投資証券が上場されており、売買取引を行なうことで、流動性がある(よほどのことがない限り、売りたいときに売れ、買いたいときに買える。)商品となっています。J-REITの価格は、通常の上場株式と同様に、取引の需要と供給によって変動しています。

分配金は年1~2回の決算の際に支払われ、配当可能な利益のうち90%以上を分配するなどの要件を満たせば法人税がかからないため、多くの場合内部留保はなく、経費を除いた利益が分配されます。

 

J-REITに投資をするには

J-REITの投資口の売買は、証券会社等を通じて、一般の上場企業の株式と同様の形で行うことが可能です。

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投資を行うという検討 ~投資の基本概念の整理・検討 (1)~

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投資を行うという検討

これから数回に分け投資に係わる概念の整理・検討をしてみたいと思います。まず投資を行う事とは、資本を投下して(かつ時間を味方につけ)、資産を増やすことと定義します(広義では、自己研鑽などにも使われます)。

私たちは金額の大小は関係がなく、常に投資活動を行なっているとも考えられます。銀行預金のみで投資とは無縁と考えている方は、国内債券投資で利息収入を得ていると考えることができ、マイホームのローン返済を優先されている方は、国内不動産投資のレバレッジを下げている行為となり、いずれも何らかの投資活動と考えられます。

毎年の預貯金額が小さく、投資をしても意味がないと考える人もいらっしゃいますが、そうではなく、投資の実務を経験から身につけることが大切と考えています。少額でもやってみて経験値を積み、自分なりの考え方を築いてゆくことが大切です。

いままで学校や会社で投資について教わることがなかった方が多数いると思います。日本では投資について議論をして、時間をかけることは善とされず、お金は働いて稼ぐものと考える風習があるからです。これに対して、欧米などでは小さな頃からお金の教育も大切とされています。そのため日本人はどうしても投資を苦手と考える人が多いようです。

しかし、興味をもって少しずつでも勉強し実践を重ねてゆけば、いずれ、判断を迷う投資の好機がやってきます。その時に十分な準備が出来ていて、実行する勇気を持てれば、チャンスの機会も大きく広がります。数十年間といった超長期的観点でいえば、何度かそのような機会が到来するかもしれません。

投資を行うという検討
投資は確かにリスクを伴います。自分の行った投資がマイナスになれば、気分も落ち込みますし、ストレスもかかります。一方でうまく行けば人生に選択肢が広がるという面もあるでしょう。向き不向きもありますが、一喜一憂せずにそのリスクとうまく付き合うことが成功の秘訣です。

皆さんも投資のリスクについては、多少馴染みがあると思いますので、次回は、「投資を行わないというリスク」ということも検討してみたいと思います。

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メザニンローンとは? ~不動産投資の基本 その3~

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メザニンローンとは

今回は、不動産融資(ローン)の形態の1つであるメザニンローンについて説明します。
まず、下の図をご覧下さい。たとえば、私が10億円のオフィスビルの購入を検討していたとします。
メザニンローン
私が手元に用意できる現金は2億円だったとします。通常の銀行融資(シニアローン)を依頼したところ、6億円を調達できることが分かりました。しかし、自己資金シニアローンだけですと、合計8億円しか用意できずに、不動産の購入を諦める必要があります。

不動産投資マーケットには、このような不動産購入希望者のために、自己資金とシニアローンで足りない部分(今回の例でいいますと2億円)を対象とする融資を手がけるお金の貸し手がいます。その際の融資のことを、一般的に「メザニンローン」と言います。「メザニン」は、直訳すると「中2階」という意味になります。

メザニンローンは、通常借入であるシニアローンより劣後する(返済順位が後になる)借入れで、金利はシニアローンより高くなります。一方で、自己資金部分と比較すれば、元本毀損のリスクは小さいため、不動産投資におけるメザニンローンは、「ミドルリスク・ミドルリターン」とも言われております。

このメザニンローンですが、不動産投資マーケットにおける貸し手としては銀行、保険会社、リース会社、信販会社等があります。日本におけるメザニンローンの市場規模はまだまだ小さいですが、欧米の不動産投資マーケットでは盛んに行われている投資手法で、アメリカではクラウドファンディングという仕組みを利用して、個人がメザニンローンの貸し手になることもあるようです。

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