メザニンローンとは? ~不動産投資の基本 その3~

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メザニンローンとは

今回は、不動産融資(ローン)の形態の1つであるメザニンローンについて説明します。
まず、下の図をご覧下さい。たとえば、私が10億円のオフィスビルの購入を検討していたとします。
メザニンローン
私が手元に用意できる現金は2億円だったとします。通常の銀行融資(シニアローン)を依頼したところ、6億円を調達できることが分かりました。しかし、自己資金シニアローンだけですと、合計8億円しか用意できずに、不動産の購入を諦める必要があります。

不動産投資マーケットには、このような不動産購入希望者のために、自己資金とシニアローンで足りない部分(今回の例でいいますと2億円)を対象とする融資を手がけるお金の貸し手がいます。その際の融資のことを、一般的に「メザニンローン」と言います。「メザニン」は、直訳すると「中2階」という意味になります。

メザニンローンは、通常借入であるシニアローンより劣後する(返済順位が後になる)借入れで、金利はシニアローンより高くなります。一方で、自己資金部分と比較すれば、元本毀損のリスクは小さいため、不動産投資におけるメザニンローンは、「ミドルリスク・ミドルリターン」とも言われております。

このメザニンローンですが、不動産投資マーケットにおける貸し手としては銀行、保険会社、リース会社、信販会社等があります。日本におけるメザニンローンの市場規模はまだまだ小さいですが、欧米の不動産投資マーケットでは盛んに行われている投資手法で、アメリカではクラウドファンディングという仕組みを利用して、個人がメザニンローンの貸し手になることもあるようです。

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地盤について ~不動産投資家による住宅購入のポイント(1)~

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マイホーム(戸建)地盤について

ライフプランが定まり、そろそろマイホームでも購入しようか、と検討中の方、もしくは既に検討中の方で、改めて住宅購入に際して大事なポイントを整理しておきたい方に向けて、「住宅購入のポイント」を連載していきたいと思います。まずは戸建住宅、そして今回は地盤についてです。

東日本大震災後、地盤沈下や液状化等の被害が各地で発生したために、最近では住宅を購入する際の大きなチェックポイントの1つとして「地盤はしっかりしているか」というポイントが認識されつつあります、特に、土地を購入してご自分で家を建てる計画をされている方は、細心の注意を払う必要があります。住宅を建設した後に、地震で家が傾いてしまった、数年経過したらビー玉が転がるようになった、ということが起こらないように人生最大の買い物に際して、準備の段階でしっかりチェックしましょう。

 

地面の下はどうなっている?

どこでも同じように見える平らな地面ですが、中身、すなわち地盤構造は、場所によって大きく異なります。住宅建設にあたっては、大きな重たい家をしっかりと支えられる硬い地盤が必要です。一般的に「軟弱地盤」といわれる土地は、家をしっかり支えるだけの堅強さが充分でないとされる土地をいい、国土交通省の発行する「宅地防災マニュアル」において基準が示されています。
地盤構造図

上の図は1つの例ですが、関東ローム層といわれる住宅地盤としては良好な安定した地盤が表層付近にある土地と、盛土された土地に代表されるような「軟弱地盤」があります。軟弱地盤に該当する場合には、家をしっかり支えるだけの強固さを持った地盤にするため、土地改良を実施する必要があります。

軟弱地盤かどうかを調べるためには、専門の調査会社等へ頼む方法がありますが、お金をかけずにご自身で調査する方法もいくつかあります。まず、購入したい土地の古地図を調べることです(古地図は図書館等で確認可能です)。昔、そこが水田であったり、川であったりした場合は、軟弱地盤の可能性が比較的高いと思われます。その他、地名からも、昔の様相がわかる場合があります。例えば、横浜市港北区小机町には、旧地名に「中土腐」とつく地域がありましたが、そのエリアでは地震の際に液状化が多く発生しました。地名から100%確実なことはいえませんが、「田」「水」等の漢字がつく地名の土地を購入する場合には、万全を期して地盤調査をした方が無難です。

 

今回は地盤についてまとめてみましたが、軟弱地盤の土地を気に入り購入したいという方は、地中にパイルを打つ等、土地改良をする手段はいくつかあります(残念ながら、費用はかかります)ので、いろいろと情報収集をして最終判断をされることが大事だと思われます。

 

参考文献:朝日新聞デジタル『液状化かさむ負担 横浜・小机地区、大震災で27戸傾く』

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時間的価値を不動産投資へ ~不動産投資の基本(2)~

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お金の時間的価値を不動産投資へ応用してみる。

前回の記事では将来のお金は現在のお金に金利を足したものであるという説明をしました。数式で表すと、

(将来のお金) = (現在のお金) + (金利)

でした。
ここから、今回の話題に入っていきます。まずこの数式は、このような感じに書き換えることが出来ます。

(将来のお金) = (現在のお金) × (1+金利の利率)

「金利」を「1+金利の利率」という表現に変えました。これは、通常投資の計算をする際に、金利分を金額で扱うよりもパーセント表示で扱うほうが、都合がよいためです。
この式をさらに「現在のお金」が先頭に来るように書き換えると、

(現在のお金) = (将来のお金) ÷ (1+金利の利率)

このようになります。式で書くと難しそうですが、「将来のお金は金利分割り引きましょう」と言っているに過ぎません。
(ちなみに、「金利の利率」は「割引率」と呼ばれたりもします。)

 

ここまでの知識で、簡単な不動産投資案件の計算をしてみたいと思います。
ある土地を1年後10,000,000円で売れることを見込んで買おうとしているとします。また、この投資で、年率15%の利益を上げたいと思っているとします。いくらの値段をつけますか?(取引コスト等は、とりあえず考えないものとします。)

これを上の数式に当てはめてみるとこのようになります。

(現在のお金) = (10,000,000円) ÷ (1+15%)
(現在のお金) = 約8,695,652円

すなわち、約8,695,652円と値段をつければよいことになります。次回以降では、もう少し計算が複雑になる事例を扱っていきたいと思います。

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