「不動産売買仲介」と呼ばれる会社・個人と付き合わずに、不動産投資を行うことは不可能であるといっても過言ではないかもしれません。

売買仲介は、不動産の売り手と買い手の間に立ち、売買の実行を実現させる役割を担っています。
さて、この説明だけですと、「なぜ仲介は必要なのだろうか？そもそも、売買の実行を実現させるのに売り手と買い手の間に立つ人がなぜ必要なのだろうか？」といった、仲介の存在意義にかかる疑問が沸き起こってきます。

「不動産取引は複雑で、当事者に不慣れな部分もあるので、専門家が間に入って…」という説明を聞くことがありますが、不動産投資のプロと呼ばれる投資家も仲介を通じて売買を行っている点をうまく説明できているとはいえないかもしれません。

結論から先に書くと、仲介の最大の存在意義は契約の相手方を見つけてくるということにあると思われます。

仲介の存在意義を明らかにするために、仲介のない他の投資マーケットを見てみましょう。

ディーラー市場（例：債券市場）

いきなり難しい単語で申し訳ありませんが、投資マーケットの中には、ディーラーと呼ばれる人たちが取り仕切っている市場があり、ディーラー市場と呼ばれています。
最たる例が、債券市場です。そこでは、債券を買いたい投資家はディーラー（証券会社のケースが多い。）から買い、売りたいときもディーラーに売ります。投資家はディーラー同士を競わせることで、最もよい条件を引き出そうとします。売買の当事者は、投資家とディーラーであり、仲介は存在しません。ディーラーの務めは、売買を繰り返すことで、売買益を積み上げていくことです。よって、流動性が極端に低いものについては、ディーラーは取引を通常行いません。多少であれば、価格が下がってでも売却できるものでないと、不良在庫を抱えるリスクがあります。不良在庫が増えてしまうと、ディーラー業務に制約が出てしまいます。投資対象とはいえなくなってしまうかもしれませんが、中古車ディーラーも同様のマーケットといえそうです。

オーダー市場（例：株式市場）

これまた難しい単語で申し訳ありませんが、オーダー市場と呼ばれるマーケットがあります。証券会社も介在をするので厳密には異なりますが、証券取引所での株の取引をイメージするとわかりやすいと思います。

売りたい人が、売りたいものの値段や条件を提示し（指値、成り行き等）、買いたい人が買いたいものの値段や条件を提示し、合致したら取引が成立するマーケットをオーダー市場といいます。常に、潜在的な買い手と売り手がいる環境でないと、そもそもとして、このようなマーケットは成立しません。つまり、オーダー市場も、ディーラー市場同様、一定の流動性のある投資対象でないと成り立ちません。

仲介はなぜ必要か？

ディーラー市場もオーダー市場もある程度の流動性のある商品でないと成り立たないことがわかります。不動産投資で対象となる不動産は、国債や上場株式に比べると、大きく流動性が劣ります。平たくいうと、潜在的な買い手や売り手がどこにいるのか、投資家はわかっていません。これはつまり、不動産投資のディーラー市場やオーダー市場を作ることが難しいことを意味します。オーダー市場では、顔は見えなくとも取引の相手方は常にいることが想起されますし、ディーラー市場では常にディーラーが取引相手となってくれる可能性があります。しかし、不動産投資においては潜在的な買い手や売り手はどこにいるのかわかりませんし、常に売買の相手となってくれるディーラーもいません。
つまり、売却活動や購入活動は相手方を見つけることから始めなければなりません。しかし、通常の不動産投資家は毎日売買を行っているわけではなく、売買市場の状況に関して、常に完全な情報を有しているわけではありません（自力で最も有利な契約相手方を見つけることは困難です。）。かくして、仲介に業務を依頼することになります。
この取引相手を見つけるという極めて重要な役割に加え、日本における不動産売買仲介は、契約条件の折衝業務、鍵の確認、重要事項の説明等、多岐にわたる業務を行っています。実際に行われている個別の業務については後日の記事にて紹介をしていきたいと思います。

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今回は個人で現物不動産投資をするケースを考えてみます。

現物不動産投資の特徴の一つとして、購入、運用、売却(ないケースもあります)という一連の作業を自ら行う必要があるため、投資と経営の両方の要素が必要であることがあげられます。

物件タイプは住宅（一棟）が主で、新築、中古、木造、鉄筋コンクリート造、区分所有等の選択肢がありますが、商業施設、ホテル等への投資の可能性は、運営に専門性が求められ、小さいといえるでしょう。

個人の現物不動産投資で住宅用途が多い理由は、他の投資対象と比較してキャッシュフローの変動幅が小さいことが考えられます。しかしリターンにおけるアップサイドが小さく、建物も築後20年を超えると、各部屋のエアコン・給湯器交換やリノベーション等が求められ、得られるキャッシュフローはさらに小さくなるのが通常です。

現物不動産投資は、まず不動産を取得することが簡単ではありません。仲介業者からの物件情報を入手し、資料と現地確認、案件選定、評価、銀行融資、賃料見通し、将来的なリノベーション、リフォーム等について検討を行います。賃貸借契約書等を読み込むのも手間がかかります。しかし、手間を惜しんで手を抜くと、取り返しがつかないことも起こりえます。

しかし現物不動産投資には大きな利点もあります。それは銀行等からの借入れを利用すれば、少額の自己資本で大きな投資を行うことが出来ることです。例えば3,000万円の自己資本で10,000万円の物件を購入出来る等、少ない自己資本でレバレッジを効かせ早いスピードで資産拡大が出来る可能性があります。また、減価償却による節税効果や相続税財産の評価減も利点です。
この場合のリスクは、銀行融資等を利用し物件を取得するため、空室や金利上昇に伴って負のレバレッジ効果が発生したりすること、想定外の工事や、賃料収入の減少等で、資金繰りが厳しくなる可能性があること、また分散効果も少なく、長期的な立地条件の変化や、賃借人による事故（自殺・事件・火災等）等の不動産固有のリスクが直接影響するため、ハイリスク・ハイリターンともなりえること等があげられます。

なお、不動産に係る有価証券投資は、株式等の値上がり益を期待した投資が一般的です。

J-REIT（ジェイ・リート）以外の伝統的なものでは、不動産業種の上場会社の株式購入がありますが、不動産会社は収益物件を保有するのみでなく様々な事業展開を行い、さらに得られた利益から法人税・住民税が課税され、内部留保分を控除し配当がなされるため、不動産からの利益を得るという観点からはやや異なる結果となるかもしれません。

不動産投資と如何に向き合うかは、投資家の状況やその目的等によって異なるものといえそうです。

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