今回は意外と理解できていない管理費と修繕積立金についてまとめてみました。この二つのお金はどのように使われているのでしょうか。

管理費：日常的な管理に対して発生する費用

管理費は、マンション住民の日々の快適な生活を守るために行われる清掃費用や設備点検費用、エレベーターや共用部の電気代などの支払いに充当されるものです。主な内容としては以下のようなものがあります。

したがって、毎月管理費として徴収する金額は基本的には毎月の運営費用として支払う分になります。

管理費に関しては、区分所有建物であるマンション（いわゆる分譲マンション）だけでなく、所有者が一人であるような賃貸マンションに関しても、管理費または共益費といった名目で毎月の賃料と合わせて徴収されることが一般的です。

修繕積立金：定期的、計画的な大規模修繕などを目的

一方の修繕積立金は、マンションの長期的資産価値を保つため、将来の大規模修繕に備えて貯蓄しておくために徴収されるものです。原則として専有部分は区分所有者に専属するため、共用部分を保全していくことが修繕積立金の目的となり、主な用途としては以下のようなものがあります。

修繕積立金は少ない方がいい？

修繕積立金は、30年などの長期間にわたって想定される大規模な修繕工事の計画を立てて、その総額を賄えるように割り出した額とすべきです。ところが、購入者の毎月の負担を抑えることで販売を促進したい、というマンションを分譲する不動産会社の思惑もあって、毎月の修繕積立金の額を当初は低めに設定する傾向があります。年を追って段階的に積立金額をあげていくマンションも多いですが、それでもいざという時に積立金が足りず、区分所有者から追加で修繕費用などを徴収するケースや、管理組合が資金を借入れし、修繕積立金に上乗せして徴収するケースなどが発生しています。

こういった問題に対応するために、国交省では「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を提示しており、将来的な支出にしっかり備えるよう促しています。

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前回に続き区分所有建物に関するトピックを扱いますが、今回は管理組合についてまとめてみます。

◯ マンションには管理組合が必ずある？

区分所有建物の内部関係を規律するための法律である『建物の区分所有等に関する法律』第3条に管理組合について規定されていますが、区分所有建物、いわゆる分譲マンション等には、必ず管理組合が存在することになっており、特段そこに住んでいる人が意図しなくても、法律上自動的に区分所有者の全員がその構成員に組み込まれて管理組合が結成されることになっています。

では、表題に戻りまして「マンションには管理組合が必ずあるのか？」という問いに関する答えは、「NO」です。マンションでも、所有者が1人である賃貸マンション等には管理組合は存在しません。管理組合が存在するのは、区分所有者が複数人いるマンションになります。

◯ 理事会・管理会社

近年は1,000戸を超える大規模マンションも多数存在しており、管理組合が何かを決める際に、その全住民が毎回集まって議決をとる、というようなことは現実的ではありません。そこで、通常は管理組合員（区分所有者）の中から理事（役員）を選任し、複数の理事から構成される理事会が事業計画等に基づいて管理組合の運営を行っているマンションがほとんどです。仕組みとしては以下のような図になります。

理事会は、一般的には月に1回程度の会合を開いて粛々とマンション運営を行っていく役割を担っています。

また、多くのマンションでは、管理会社と呼ばれる外部の会社に管理業務を委託しています。一般的には「管理委託契約」を締結し、管理組合が管理会社へ報酬を支払って管理業務を委託する形態をとっており、その管理組合の窓口となるのが理事会になります。

◯ 重要な事項の決定は？

マンション運営にかかる全ての事項について理事会が決めているわけではありません。重要な事項については、全区分所有者（組合員）の賛否を集結したうえで決定することになっています。その重要な事項を決定する場が、『総会』（集会）です。法令上、少なくとも年１回以上の開催が求められています。

総会を行うには、あらかじめ全区分所有者（組合員）に「招集通知」を送付します。その「招集通知」には、あらかじめ議題として示された事項を記載しておき、周知する必要があります。
総会における各区分所有者（組合員）の議決権割合は、規約で別段の定めがない限りは専有部分の床面積の割合となっています。

通常、区分所有者（組合員）及び議決権の過半数で決議をとりますが、以下にあるとおり、建替え等の特別な議決に関しては、その割合が異なっています。

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