不動産投資の代表的なものとして、住宅（レジデンス、賃貸住宅）とオフィスビルへの投資があります。投資対象を選ぶ際は、それぞれの特徴を理解したうえで検討することが重要です。
今回は、住宅とオフィスビルのそれぞれの特徴について解説いたします。

住宅とオフィスビル、それぞれの特徴とは？

一般的に、不動産投資のうち住宅への投資は「ローリスク・ローリターン」から「ミドルリスク・ミドルリターン」、オフィスビルへの投資は「ハイリスク・ハイリターン」であるといわれています。それでは両者にどのような違いがあってこのように評されるのでしょうか？まずはそれぞれの一般的な特徴をご紹介いたします。

住宅の特徴

不動産投資初心者にとって身近な不動産投資といえるのが、マンションやアパート等といった住宅（賃貸住宅）への投資です。一般的な特徴としては

• 購入価格：数百万円～数千万円で始められることが多く、比較的手頃
• 物件数：多い
• 賃料単価：オフィスビルと比較すると安いことが多い
• 賃料：ディフェンシブ（安定型）
• 利回り：同じようなエリアおよび規模のオフィスビルへの投資と比較すると、低い傾向がある
• 収益性：ある程度安定した収益を期待できる

といったことが挙げられます。
住まいは「衣食住」の一つであり、安定した生活に必要といえるでしょう。そのため、景気が悪化した場合でも賃貸需要が急激に落ち込む可能性は低く、オフィスビルへの投資と比べ安定した収益を期待することができる、と一般的に考えられています。

オフィスビルの特徴

一方で、一般的に上級者向けと考えられているのが、オフィスビルへの投資です。オフィスビルの特徴としては

• 購入価格：数億円以上することがほとんどで、敷居が高い
• 物件数：住宅ほどは多くない
• 賃料単価：住宅と比較すると高いことが多い
• 賃料：シクリカル（景気敏感型）
• 利回り：同じようなエリアおよび規模の住宅への投資と比較すると、高い傾向がある
• 収益性：安定しない傾向がある

等があります。
オフィスビルは、借り手が事務所や店舗等のテナントであるため、賃料や賃貸需要が景気変動の影響を受けやすい傾向にあります。景気変動に伴い賃料交渉が行われることはよくありますし、企業のオフィス移転もみられます。特にAクラスといわれるオフィスビルは景気の影響を受けやすいとされています。
さらに、オフィスビルの場合はテナントの業態や業種によって求められる立地・設備等も異なるため、知識と経験を持った人の方が強みを発揮する余地が大きいといえるでしょう。

住宅とオフィスビル、費用面での比較

それでは、費用面ではどのような違いがあるのでしょうか。「メンテナンス費」、「水道光熱費」、「税金」の観点から比較いたします。

メンテナンス費

住宅とオフィスビルとであまり差はありません。ただし、原状回復費用に関しては大きな違いがあります。

住宅

国土交通省の定めるガイドライン等によって、経年劣化や通常の使用による損耗程度であれば、その修繕費用は賃料に含まれると解されています。よって、多くの場合、原状回復費用を借り手と貸し手が、部屋の使用状況等により分担して支払っています。

オフィスビル

借り手がクロスや床板、照明器具等の内装を造り変えて使用する点、多数の人員の出入りがあるため通常使用を超える損耗が想定される点等を主な理由として、借り手が原状回復費用を負担するのが一般的となっています。
このことから、原状回復費用については、基本的には借り手側が負担してくれるオフィスビルの方が投資家にとっては有利であると考えられます。

水道光熱費

一般的に、エントランスやエレベーター、ゴミ捨て場等の共用部の水道光熱費はオーナー負担となります。建物の規模等にもよりますが、一般的にはオフィスビルの方が水道光熱費がかさむといわれています。
なお、オフィスビルの場合、水道光熱費をいったんオーナーがすべて負担したうえで、各テナントから使用量に応じた金額を徴収している場合も多くありますので、一概にオフィスビルの方が住宅よりもオーナーの負担が重いと判断することはできないでしょう。

税金

原則、不動産は保有しているだけで固定資産税や都市計画税（都市部の場合）が毎年発生します。しかし、住宅用地には固定資産税や都市計画税の課税標準の特例措置が設けられている等税負担が軽減される場合があり、税金面では一般的に住宅の方が有利であると考えられています。

最後に

これまでみてきたように、同じ「不動産投資」でも、住宅への投資とオフィスビルへの投資とでは様々な違いがあります。
なお、オフィスビルに投資した場合のテナント誘致の留意点については以下の記事で解説していますので、是非ご参照ください。
関連記事：テナントによって不動産の価値が変わる？

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アパートやワンルームマンション等、実物の不動産を対象とした不動産投資の広告に記載されている「利回り」は、その不動産が満室となったとき(すなわち空室が発生していない状態)の年間収入をもとに算出した「表面利回り」であることが一般的です。この利回りが高いほどリターンも大きく見えますので、「広告記載の利回りが高い＝お得な物件」である、と考える方が少なからずいるようです。
しかし不動産投資においては、表面利回りには表れない空室リスクや賃料下落リスク、流動性リスク等々こそが重要ポイントであり、これらの影響を無視することはできません。
今回は、空室リスクとそれを軽減するために押さえておきたいポイントを、住宅への投資を例にとり、解説いたします。

空室が投資に与える影響

空室が生じた場合のリスクについて、①インカム・ゲイン狙い、②キャピタル・ゲイン狙いの両方の投資スタイルからみてみましょう。

① インカム・ゲイン狙い

家賃等の賃貸収入の獲得を主な目的としていた場合、「空室により賃料が得られなくなる＝月々の収入がなくなり、逆に管理費や税金等の支出が自身にのしかかってくる」、ということを意味します。もしローンを組んで投資用不動産を購入していた場合はそのローンの元利金も自費での支払いとなります。
さらに、投資用とは別に自己居住用不動産もローンを組んで購入していた場合は住宅関連だけでも二重ローンとなり、場合によっては月々のローン返済額が数十万円以上となります。これが長期間にわたると苦しい展開となり、賃借人がつくまで心理的にも消耗してしまいます。

② キャピタル・ゲイン狙い

キャピタル・ゲイン（転売利益）等を主な目的とする場合は、割安に物件を購入し、それよりも高い金額で売却できれば良いので、途中の空室の有無は一見関係ないようにも思われます。しかし、賃借人がつきにくい不動産は「収益を生む不動産」と判断されづらく、売却価格に影響を及ぼしてしまう可能性が考えられます。
・関連記事：不動産の投資戦略

それでは、空室リスクを軽減するためにはどういった点に気を付ければ良いのでしょうか？
物件購入前と、物件購入後に分けて確認していきましょう。

空室対策（購入前）：入居者が見つかりやすい物件を探す

投資用不動産購入前に特に注意すべきなのは、表面利回りだけではなく「入居者が見つかりやすいか否か」ということです。そして、以下の3点は特に重要です。

① 利便性の良い立地

利便性の良さは人によって異なりますが、予めターゲットを決めておくことで具体的な入居者のイメージがつきやすくなり、「そのターゲットにとって利便性の良いエリア」に所在する物件を探し易くなります。

② 安定して人気のある間取りや設備

独特な形状の間取りとなっている部屋や、あまりに時代遅れな設備は入居希望者の絶対数が減ります。安定して人気のある間取りや設備を有する物件を選ぶ方が無難といえるでしょう。

③ 入居者募集に強い業者

集客力の高い仲介業者の力も見逃せません。最近ではネット上で物件を探せることも多く、物件を探している人は短時間で大量の物件を見ることが可能になりました。その中で「ここに住みたい！」と思ってもらえるように、物件の魅力を存分に紹介してくれる業者を選びましょう。また、地域に深く根差した不動産会社もありますので、そういったところと出会えると一層心強くなります。

空室対策（購入後）：不動産の魅力を高める

物件購入後に気をつけるべきポイントの一つとして、「不動産の管理」が挙げられます。

① 建物の魅力を維持する

賃借人がつかないことによる心理的不安や、新たな賃借人との契約のやり取り、不動産会社に支払う仲介手数料等を考えると、一番望ましいのは一度入居した方に長く住み続けてもらうことです。そのためには、入居者にとって住み心地の良い空間であるかどうかが重要な基準となります。
建物や部屋は不動産投資において商品そのものです。商品の価値や魅力を高めるために、管理はしっかりと行いましょう。

② 適正な賃料も魅力の一つ

どれ程綺麗で管理の行き届いた物件でも、賃料が相場から乖離して高くなると借り手を見つけるのが困難になり、空室リスクが高まります。ハイスペックな物件の一番のネックが高い賃料であるということも実は多いです。運営は管理会社に依頼する場合でも、相場観を磨いていくことをおすすめいたします。

空室が発生した場合の対策

不動産投資の難しいところで、いかに空室率を下げる努力をしても完全に空室を避けることはできません。突然の転勤や引越し等、入居者の都合によって空室が出てしまうことは常にあり得ることですし、しかもタイミングが悪くなかなか入居者が決まらない、ということも起こり得ます。
空室が続くと、賃料を下げることで問題を解決してしまいたいと考える方もいると思います。しかし、安易に賃料を下げてしまうと、質の悪い賃借人が入居して今度は賃料滞納の面でリスクが高まる可能性もあります。
長く空室が続く場合には、賃料を下げるのではなくサービスを付け加えて物件の魅力を高めた方が良い場合もあります。管理会社と相談の上で、リフォームやリノベーションを考えることも一つの有効な手段であるといえるでしょう。

空室「率」への対策

• 物件数を増やす

  空室率でみる場合、物件を複数所有していれば、一部の物件に空室が出てしまったとしても全体として一定の稼働率をキープでき、一定の収入を見込むことができることから、一つの有効な手段であるといえます。

・関連記事：空室率とは？ ～不動産投資の基本(9)～

• サブリースの利用

  家主が家賃保証会社(管理会社であることも住宅の場合は多いようです。)と賃貸借契約を結び、家賃保証会社が第三者に物件を転貸する、というサブリースと呼ばれるものがあります。これは長期にわたって家主の利益を保証するものではないため注意が必要ではあるものの、空室や家賃滞納等の影響を受けずに一定の賃料を毎月受け取ることができるため、場合によっては利用を検討するのも一つの手段でしょう。

 
不動産投資は投資金額が大きい分、投資初心者が表面利回りのみに重きを置いて投資を検討するのは非常に危険です。物件購入前から空室リスクについて認識し、入居者の目線に立った物件選びや管理を行うことが大切であるといえるでしょう。

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コストカットとテナント満足度

投資対象として不動産を扱う際には、コストカットを意識することは大切です。無駄な経費を抑えることで、純収益の増加と物件価値の最大化を図ることができます。しかし、物件価値を高めるためには同時にテナントと良好な関係を築いていくことも重要です。
投資家としてコストカットを優先するあまり、テナントに「サービスの質が下がった。」と思われるような事態に陥ることは避けなければなりません。あるいは、そのような印象を与えかねないコストカット施策はやめた方がいいですが、やむを得ず実施する際にはそのような事態に陥ることがあり得ることを認識したうえで行うべきでしょう。

例えばオフィス物件において、以下のような行為はテナントに悪い印象を与えかねません。

• 共用部のトイレの便座を勝手に切る。
• 共用部の電球数を減らす。
• 警備員による警備を廃止したりシフトを少なくしたりする。
• エントランスの装飾レベルを下げる、または廃止する。
• 管理会社の質を落とす。

中には、「こんな些細なことが？」というものもあるかもしれません。しかし、テナントも（それがどれ程大企業であっても）究極的に見れば人間の集団です。一度マイナスのイメージを持たれてしまうと、そのマイナスイメージを払拭するのは難しく、減賃交渉や解約のきっかけになりかねません。

テナント満足度を上げるには

それでは、どのようにテナント満足度を維持・向上させていけばよいのでしょうか？
それは、ごくごく当たり前ですが、テナントとのコミュニケーションを常に維持・継続すること、つまり、マメに連絡し、言われたことを誠実に対応していく、という点に尽きるものと思われます。

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