一昔前は、住宅を借りるための契約時に支払った「敷金」は、基本的に返ってこないものだと考えている人が大勢いたのではないでしょうか。「敷金は次の人に貸すための掃除代に使いましたのでお返しできません。」と平然と言う大家さんがいたのも事実のようです。しかし、そもそも敷金とはどういう性質のお金なのでしょうか？

◯ 敷金は賃貸人に対する金銭債務を担保するもの

今年3月31日に120年ぶりに民法の改正案が閣議決定されました。それまでは敷金に関する明確な定義はありませんでしたが、この民法改正案では、敷金は「いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。」と規定されており、また、返還時期についても、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」とされ、これまでの判例法理が規定に盛り込まれています。この民法改正案は、今国会で成立すれば2018年を目途に施行される予定ですが、詳細のスケジュールについては現時点では決まっていませんので、今後注視していきたいですね。

この民法改正の動きからも、敷金とは、賃借人が家賃を滞納したりした際の大家さんのための担保であり、賃貸借終了時に部屋を綺麗に掃除するために使うお金ではない、ということがいえます。

◯ 原状回復費用は誰が払う？

では、大家さんは、今後、部屋の原状回復費用を全て支払わないといけないのでしょうか？この論点に関しては、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（一般的に「原状回復ガイドライン」と呼ばれており、以下「原状回復ガイドライン」といいます。）が平成23年8月に改訂され、その中で明渡し時の原状回復内容の明確化についての説明が加えられております。

「原状回復ガイドライン」では、入居時（契約時）に賃貸人・賃借人の双方が原状回復に関する条件を確認するように標準契約書を定めており、その中で、どこまで賃借人が負担すべきかを明確にするようになっています。

◯ 自然損耗等は賃借人の原状回復すべき部分には入らない

原状回復費用の分担についての詳細は、賃貸借契約締結時に詳細に決めておくことが望ましいですが、「原状回復ガイドライン」では、下図のとおり、A「経年変化および通常使用による損耗等」とB「故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等」を分けて考えています。

A「経年変化および通常使用による損耗等」：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの
B「故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等」：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの）

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）：平成23年8月国土交通省住宅局作成」より引用

「原状回復ガイドライン」の中では、Aは賃貸人が負担すべきもので、Bは賃借人が負担すべきものと考えられております。

◯ 敷金は、通常の使い方をしていれば100%返ってくる？

ここまで読むと、「普通に使っていれば100%敷金は戻ってくるんだな。」と安心される読者も多いかもしれませんが、実際には賃貸借契約時の契約書の内容によっても異なります。たとえば、退去時のルームクリーニング代を賃借人負担とする有効な特約が賃貸借契約書に明記されていれば、普通に使っていてもルームクリーニング代は賃借人負担となり、敷金からルームクリーニング代を相殺されて返還されるのが通常です。

これから新しく家を借りようと検討されている方は、契約締結時に原状回復の分担については明確にしておくことがその後のトラブル回避につながりますので、賃貸借契約書の内容をよく読むことをお勧めいたします。

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映画「ウルフ・オブ・ウォールストリート」の中で、主人公のジョーダン・ベルフォートが小さな小屋のようなところで営業している会社の株を「最先端のハイテク産業」の会社のように話を膨らまして、電話の向こうの投資家に売り込むシーンがあります。
映画の演出も巧みで、思わず笑ってしまいますが、「セールスを受けた投資家はもっと検証しないの？」という疑問が湧いてきます。もしかしたら、電話の先の投資家は検討の時間が惜しかったのかもしれませんが、投資案件に相対したら、可能な限り検証を行うべきです。

不動産投資における最も重要な検証の一つが、「現場に行くこと」です。
テクノロジーの進歩で現場に行かずともできることは多くなっています。収支の計算は表計算ソフトでできますし、案件にかかる契約書をスキャンして電子ファイルで保存することもできます。また、都市部であれば、インターネットを使って周辺の写真や地図を簡単に取得できます。周辺のマーケット状況についても、賃貸情報のウェブサイトを見たり、賃貸仲介会社が公表しているデータを見ることで知識を付けていくことができます。

しかし、現場へ出向くことは不動産投資において引き続き重要な要素だと思われます。

まず、現場に出向くことで机上では得ることのできない情報を得ることができます。それは、人の往来の様子であったり、においであったり、ラッシュ時の駅の様子であったり、テナントがどのような働き方をしているのかであったり。

不動産投資に関わる専門家は、現場に行った際に留意すべきことを人それぞれ持っているようですが、多くの人が大切にするのがフィーリングです。現場に行きだしたころは、いろいろチェックすべき項目が多く圧倒されるかもしれませんが、フィーリングを大切にするところから始めてみてはいかがでしょうか？

もう一つ経験の浅い人でも現場に行った際にすぐに実践できるのが、その不動産の主たるユーザーが行くように、その不動産に行ってみることです。都心のオフィスであれば、最寄り駅まで行って歩いてみる。郊外の商業施設であれば、車で行き駐車場に停めて、実際に買い物をしてみる、といったことまでやれば、その不動産についていろいろ感じることが出てくると思います。それは「いい投資案件だ！」という感情かもしれませんし、「これはここを改善しないと厳しいかもしれない。」といったものかもしれません。

そう、まさに投資判断は現場で起きているのです！

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