不動産投資において、購入する物件の選定に力を入れる人は多いでしょう。しかし、物件は一度手に入れたらそれで終わりというわけではありません。経済状況の変化や建物の劣化など、様々な要因から物件を手放すことになる可能性があるため、日頃から出口戦略を考えておくことはとても重要です。
今回は、出口戦略の一つである「物件の売却」について解説します。

物件の売却を考える理由

不動産物件は、賃料収入などをもたらす非常に魅力的な財産であるといえます。しかし、いつかは売却することを視野に入れておいた方がよいといえるでしょう。
物件の売却を考える理由としては、以下のようなものが挙げられます。

将来的な支出や損失の抑制

売却を考えることになる理由の一つに、将来的な支出や損失を抑えるためにあらかじめ売却しておくという点が考えられます。

例えば、建物は年数の経過により劣化していくことから、一般的に、十数年に一度のタイミングで大規模修繕が必要になります。このとき、多額の支出が発生します。また、物件購入時には賃貸需要が高かったとしても、周辺環境や経済状況の変化などにより部屋の賃貸需要が減少し、賃料が得られなくなってしまう可能性もあります。
これらのタイミングをあらかじめ予測し、適切な時期に売却することで、将来的な支出や損失を抑えることが可能となります。

キャピタル・ゲインの獲得

また、物件を売却することで利益が得られる可能性があるという点も、売却する理由になり得ます。不動産投資における実質的な支出は購入時の費用や維持管理費、ローンの借入利子などであり、収入は賃料収入や売却時の譲渡益になります。
通年で考えたときに、支出に対して収入が上回れば利益が得られたことになるため、ローンの借入利子や不動産の売却価格によっては利益が生じることもあります。

相続の観点

さらに、相続を見据えた売却というのも理由の一つとして挙げられるでしょう。不動産は分割して相続することが困難であり、また、その収益性や資産価値などが建物や区画、部屋ごとに異なってくることも多々あります。
このような特徴から、不動産を相続するにあたっては、相続人の間で争いが生じる可能性が少なくありません。あらかじめ物件を売却して資産を現金に換えておくことで、平等に相続することが可能になります。

物件を売却するメリット・デメリット

物件を売却することには、メリットとデメリットの両方の側面があります。物件の売却を検討する際には、これらのメリットとデメリットをよく理解したうえで、適切なタイミングで売却をすることが大切だといえます。

物件売却のメリット

メリットの一つとしては、資産を現金化できることが挙げられます。資産を現金化することで、家族が急病になったなどの緊急時の資金にすることができたり、相続が円滑にできるようになったりするなど、資産を活用しやすくなります。あるいは、売却による資金を利用してローンを完済できれば、それ以後の借入利子の負担がなくなります。
また、物件を売却することで、土地や建物を手放すことになるため固定資産税や都市計画税を軽減させることができるほか、契約していた残りの年数分の火災保険料や地震保険料の還付を受けることができる場合もあります。
さらに、利益と損失が確定するという点もメリットだといえるでしょう。一般的な不動産投資の場合、空室が生じることで賃料収入が減ったり、外灯の交換や各部屋のエアコン交換などで支出が突発的に発生したりすることから、収入や支出の額を正確に予測することは困難だといえます。一方、物件を売却してしまえば、その時点でお金の出入りの計算がほとんど完了しているので、利益と損失をほぼ確定させることができます。

物件売却のデメリット

一方、デメリットとして、不動産は売却時にも不動産業者に支払う仲介手数料や譲渡所得税といった費用がかかるという点があります。これらの経費を頭に入れずに売却してしまうと、場合によっては思わぬ損をしてしまう可能性もあるので注意が必要です。
また、物件から賃料収入を得ていた場合は、売却することで収益源がなくなってしまうという点もデメリットであるといえるでしょう。

売れる物件にしておくことが重要

いざ物件を売ろうと思っても、すぐに売れるとは限りません。買い手が現れて初めて売却することができるため、買い手がつきやすいような魅力的な物件にしておくことが重要になります。
一般的に、売れやすい物件の特徴として、次のような傾向があるといわれています。

◯ テナント付けが容易であること（都心からのアクセスがよい、周辺環境などが良好であることなど）
◯ 築年数が浅いこと
◯ 外観や内装に高級感があること

また、物件を売却しやすくするためには、以下のような視点も必要になってきます。

物件の手入れ

買い手が購入物件を選ぶとき、その物件がきちんと手入れされているかどうかが印象を大きく左右します。売却前に清掃をきちんとするなど、綺麗な状態にしておくことが大切だといえます。
また、空室部分の壁紙の張替えや共用部の電球の交換など、すぐに修繕できて目につきやすい箇所は直しておくようにするとよいでしょう。

できるだけ満室にしておく

物件の売却の際には、空室率がいかに低いかという点も重要になってきます。
満室状態の物件は、入居者を募集する手間がかからず、購入してすぐに賃料収入が見込めることから、魅力的な物件であると判断されて買い手がつきやすくなる可能性が高いといえるでしょう。
できるだけ満室に近い状態で売却できるよう、日頃から空室対策をしておくことが重要です。空室対策のポイントについては、以下の記事で解説していますので、ご参照ください。
（空室率が低い物件を開発用に購入する投資家もいますが、相当なレアケースといえます。）

・関連記事：空室リスク回避のポイント

まとめ

物件の売却を視野に入れる場合、売れやすい物件にしておくことが欠かせません。売れやすい物件にするためには、日頃の管理を適切に行うことが必要です。また、物件の立地や周辺環境なども重要になってきます。これらのことを踏まえると、不動産投資を始める段階から、出口戦略を意識しておくことが大切だといえるでしょう。

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不動産投資をするにあたって、見逃せない支出の一つに税金があります。今回は、不動産投資にかかる税金について、実物不動産の購入時・保有時・売却時の三段階に分けて説明いたします。また、実物不動産売買にかかる税金と併せて、不動産信託受益権の売買にかかる税金についても解説いたします。

実物不動産の購入時にかかる税金

不動産の購入時にかかる税金は、主に印紙税・登録免許税・不動産取得税の3種類となります。

印紙税

土地や建物を購入するときの売買契約書には、印紙を貼りつける必要があります。この印紙にかかる税金が印紙税です。印刷された契約書がなければ、印紙税が不要となることもあるようですが、不動産取引は高額となることが多く、契約書の原本はほとんどの取引において存在します。
印紙税の具体的な金額は、契約書の種類や記載された契約金額等によって決定されます。なお、2014年4月1日から2018年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書は、印紙税の軽減措置の対象となり、以下のカッコ内の税額が適用されます。

◯不動産売買契約書の印紙税額 ※（ ）内は2018年3月31日までの税額

• 契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下のもの…2万円（1万円）
• 契約金額が5,000万円を超え1億円以下のもの…6万円（3万円）
• 契約金額が1億円を超え5億円以下のもの…10万円（6万円）

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権の登記等を行う際にかかる税金です。登録免許税額は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳に記載されている土地や建物の評価額をもとに算出します。
なお、土地、建物それぞれ軽減措置が期限付きで実施をされていることもありますので、常に確認をしましょう。

◯登録免許税額 ※（ ）内は2017年3月31日までの軽減税率

• 土地評価額×2%（1.5％）＋建物評価額×2%（建物の軽減税率は場合により異なるので都度確認をしましょう。）

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際にかかる税金です。こちらも、市町村役場で管理している固定資産課税台帳をもとに計算します。
なお、2018年3月31日までに土地および住宅を取得した場合は、3%の軽減税率が適用されます。

◯不動産取得税額 ※（ ）内は2018年3月31日までの軽減税率

• 不動産評価額×4%（3％）

また、不動産取得税は、取得した住宅の種類等によって軽減措置があります。

実物不動産の保有時にかかる税金

不動産の保有時にかかる税金は、主に固定資産税・都市計画税・家賃収入にかかる税金の3種類となります。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋等の固定資産を所有している者に対して課税される税金です。

◯固定資産税額

• 固定資産税評価額×1.4%

なお、税率の1.4%は標準税率であり、市町村によって税率が異なる場合もあります。不動産が所在する市町村の税率を確認するようにしましょう。
また、軽減措置があることもありますので、確認しましょう。

都市計画税

都市計画税も固定資産税と同様、毎年1月1日に土地や家屋等の固定資産を所有している者に市町村が課税する税金です。都市計画区域内の固定資産に対して課税されます。

◯都市計画税額

• 固定資産税評価額×原則0.3%

なお、税率の0.3%は制限税率であり、市町村はこの税率を超えない範囲でそれぞれ税率を決定します。不動産が所在する市町村の税率を確認するようにしましょう。
また、固定資産税同様、軽減措置があることもあります。

家賃収入にかかる税金

個人で実物の不動産に投資をし、家賃収入がある場合、そこで得た所得（家賃収入‐必要経費）は「不動産所得」として所得税の課税対象となります。他に得ている給与所得や必要経費等の金額によって税率等は異なりますが、おおよそ家賃収入の30%程度とイメージしておくとよいかもしれません。

実物不動産の売却時にかかる税金

不動産の売却時にかかる税金は、主に譲渡所得にかかる税金の1種類です。

譲渡所得にかかる税金

不動産を売却することによって得た所得は「譲渡所得」に分類され、所得税の課税対象となります。個人の場合、譲渡所得は、給与所得等の他の所得とは合計せず、分離して課税する分離課税制度が採用されています。
対象となる不動産の用途や所有期間によって税率は異なりますが、税額はおおよそ譲渡所得金額の約20~40%になります。

不動産信託受益権の売買によるケース

不動産投資には、実物不動産を売買するケースと、不動産信託受益権を売買するケースがあります。不動産信託受益権とは、不動産の所有者が受託者（信託銀行等）に不動産を信託した場合に、その不動産から得られる利益を受け取る権利のことをいいます。
不動産信託受益権を売買するケースの場合、購入時にかかる税金が、実物不動産売買の場合とは大きく異なります。

不動産信託受益権の購入時にかかる税金

不動産信託受益権は不動産ではないため、不動産取得税が課税されません。不動産信託受益権の購入時にかかる税金は、受益者変更登記の登録免許税1,000円と、売買契約書に添付する印紙の印紙税200円になります。

不動産信託受益権の購入と同時に信託契約を解除する場合

ただし、不動産信託受益権の購入と同時に信託契約を解除する場合は、受託者から実物不動産の返還を受け、以後は実物不動産として保有することになります。この場合、実物不動産の購入時と同様の印紙税・登録免許税・不動産取得税がかかります。

不動産信託受益権の保有時・売却時にかかる税金

不動産信託が行われている場合の固定資産税や都市計画税は、受託者に請求されますが、信託財産に関する費用として実質的に受益者（不動産信託受益権の所有者）が支払うことになります。その他、家賃収入等にかかる税金や売却にかかる税金は、原則として実物不動産と同様になります。

 
不動産投資を行うにあたっては、できるだけ収支を正確に計算して投資計画を立てることが大切です。税金がどのフェーズでどれくらい必要になるかをきちんと把握しておくとよいでしょう。
なお、ここでは一般的な制度について解説しましたが、様々な軽減措置が適用される場合もありますので、事前にしっかりと確認するようにしましょう。

なお、本ブログ記事の税務に関する記述は当社の独自の見解です。実際に投資をされる際には、税務署や税理士等にご確認ください。本ブログ記事の情報源には細心の注意を払っておりますが、当該記述に基づく経済的損失等には一切責任を負いかねますことを、予めご了承ください。

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